深圳市住房和建设局一级调研员朱文芳参加《民心桥》节目听众问题的落实情况

问题1、福田梅林合正逸园小区和旁边的岭南物业园同属于一个物业管理，感觉不合适。

《深圳经济特区物业管理条例》第八条规定，物业管理区域由市规划和自然资源部门在土地出让合同中予以确定。确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、资源共享、便于管理的原则。已经形成独立物业管理区域的，不再重新调整，但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。经了解，市民反映的两个宗地目前是同一物业管理公司进行管理，物业管理区域存在共有设施设备，已共同选举产生深圳市福田区申汇合正逸园第一届至第四届业主委员会，两块宗地已经形成独立物业管理区域，如需重新调整，应由该区域业主共同决定分割。同时，经了解，市民已就同一事项向深圳市福田区人民法院提起诉讼，相关事宜以法院判决为主。

问题2、请问：1.业主大会的对公账号如何开设？2.深圳市宝安区西乡街道永丰社区锦明花园小区2016年到2018年，业委会三年两次换届不成。3.建议物业微信投票系统增加业主意见征集选项。

市民反映的是选举成立业委会的相关问题，已告知其我局将会与宝安区住建局沟通。

问题3、想更换物业服务企业的话该如何申请？

《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条规定，选聘、续聘、解聘物业服务企业由业主大会会议作出决定；第五十六条规定，除业主大会决定继续聘用原物业服务企业之外，住宅物业管理区域业主大会选聘物业服务企业应当公开招标。业主要求换物业公司，那应该提议召开业主大会会议，通过业主大会表决是否续聘、解聘现有物业服务企业。

问题4、梅林街道梅华路先科花园一楼架空层被先科物业违法改建并租售长达近20年。

2021年4月21日下午17:00已通过政务短信方式告知市民。你好，关于架空层违建问题，根据《深圳经济特区规划土地监察条例(2019修正)》相关规定，规划土地监察机构接受辖区内规划违法行为和土地违法行为的投诉、举报，查处辖区内规划违法行为和土地违法行为案件。小区架空层违建问题，请你向辖区街道办执法队或区土地监察部门反映。

问题5、小区如何成立业委会？

市民咨询的是投票权数及投票比例问题。《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）第三十条规定，业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的，业主大会会议方为有效。业主大会会议作出决定，应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。

根据市人大《关于〈深圳经济特区物业管理条例〉有关问题工作答复的函》，因《条例》修订过程中，全国人大常委会正在审议《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），为了与《民法典》物权编的有关规定保持一致，《条例》对涉及业主共同决定事项的投票表决机制的条文统一表述为“符合法律规定的……比例”，即直接适用《民法典》物权编的有关规定。因受新冠肺炎疫情这一不可抗力因素影响，《民法典》直至2020年5月才颁布，目前尚未施行。基于立法原意的考量，在《民法典》施行前，《条例》关于业主大会表决机制的规定，按照《民法典》物权编规定的相关表决机制执行。

《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

问题6、业主如何衡量物业服务企业的水平？

目前，我局正在起草《深圳市物业管理信用考评与管理办法》，力争建立全市物业服务企业、物业项目经理人、业主委员会委员等物业管理相关信用主体诚信档案，加强诚信信息管理，奖惩并重，实行分类监管。同时及时向社会发布物业管理各方的诚信信息，为业主选聘物业服务企业和项目经理、选举业主委员会委员提供参考，营造公平竞争环境，促进优胜劣汰，促进行业健康发展。

问题7、南山高发单身公寓小区公共环境和绿化都不好。

根据《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》第二条，深圳市人民政府城市管理行政主管部门负责全市的市容和环境卫生管理工作。各区城市管理行政主管部门和镇、街道办事处按照职责分工，负责本辖区的市容和环境卫生管理工作。住宅区的公共场所环境和绿化问题，建议向城管部门反映。

问题8、我们小区对前业委会的财务存在疑问。

《深圳经济特区物业管理条例》第四十三条，实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支。业主委员会主任是业主委员会的负责人，组织业主委员会的日常工作。业主委员会的日常工作频繁涉及经济活动，而这些经济活动，离不开业主委员会主任的参与或执行，从理论上讲，业主委员会主任有利用手中权力寻租的机会。因此，有必要设置监督机制，对业主委员会主任进行监督。本条第二款规定，对业主委员会主任经济责任审计，既包括任期期间审计也包括离任审计。审计费用从业主共有资金中列支，具体审计事项由业主大会决定。

问题9、我的公租房是一房一厅的，现在家里人口多了，想换大一点的房子，能申请吗？

经沟通了解，市民母亲未具有本市户籍，不符合共同申请人条件，市民家庭人口数为2人，符合现承租住房面积标准。且目前我市暂无家庭人口增加直接调换大面积住房的政策规定，对市民反映的问题，我局将认真研究，逐步完善我市公共租赁住房相关政策。市民表示虽住房符合承租面积标准，但对非深户母亲过来居住没有调换大面积住房政策表示不满意。

问题10、宝安新安东江豪苑小区没有业委会，小区物业收费太高。

回复内容：1.物业管理费是按照物业公司与业主大会或开发建设单位签订的物业服务合同约定来收取，合同中应对物业管理费支付标准等进行约定。具体还请你查阅小区的《物业服务合同》,有疑问可向宝安区住建局反映，联系电话：85901800。

2.《条例》中对召开业主大会、选举业委会作了较为详细的规定，《业主大会和业主委员会指导规则》只是在《条例》的基础上调整并细化对业主组织的有关指导规定，在《指导规则》未正式实施前，具体可按照现行《条例》的相关条款执行。例如《条例》第二十条，筹备组由街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员和业主代表组成。以及二十二条规定，筹备组负责下列筹备工作：（一）确认并公示业主名单、业主人数和总投票权数；（二）确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题；（三）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；（四）确定首次业主大会会议表决规则；（五）确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单；（六）制定首届业主委员会选举办法等。此复。

问题11、宝安新安小区没有业委会，前期物业服务企业制定的规则不太合理，如何申请修改？

建议业主依法向辖区街道办事处提出申请，召开业主大会、选举成立业主委员会。可以更好地监督物业服务企业做好小区的服务，提升物业管理水平，保障业主合法权益。

问题12、反映福田区华海公寓小区物业管理纠纷问题。

根据《深圳经济特区物业管理条例》第六条和《信访条例》的“属地管理，分级负责，谁主管，谁负责”原则，请向福田区住房和建设局反映，该局电话:82917509,信访邮箱：js@szft.gov.cn，线上信访投诉渠道：福田区政府在线。

问题13、建议政府监管停车费定价。

根据《深圳市发展和改革委员会关于完善我市机动车停放服务收费政策的通知》（深发改〔2017〕1518号）规定，住宅小区停车设施停车收费原则上实行市场调节价，具体收费标准的制定和调整按上述文件规定执行。相关问题请向发改部门反映。

问题14、反映福田区新洲路与红荔西路交汇处的第壹世界广场物业管理问题。

1.感谢市民提出的宝贵意见和建议。为了贯彻落实条例相关规定，切实发挥党建引领作用，我市正在推行“支部建在小区上”，通过在住宅小区建立党支部，协助社区党委把关业委会候选人，监督业委会和物业服务企业日常运作。一是建强支部，树立权威。社区党委负责组建小区党支部，选优配强书记和支委，持续解决群众堵点、痛点、难点问题，推动党支部成为物业小区治理的“核心引领平台”。二是选优业委，依法自治。党支部指导召开业主大会，选举业委会，制定《议事规则》和《管理规约》，实现支委和业委交叉任职，推动业委会成为居民自治的“法定权利平台”。三是监管物业，提升服务。业委会通过《管理规约》，监督物业服务企业履行主体责任，提升服务质量和水平，共同参与小区治理，推动物业服务企业成为“日常服务平台”。2.市民反映的物业服务问题，我局也将与福田区住房和建设局沟通，由区局督促恒茂物业落实整改。

问题15、罗湖区东乐花园业主酝酿改选业委会超过20年，每一次都没成功，不知什么原因。

根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条规定，选举或者业主委员会委员、选举业主委员会候补委员是由业主大会会议作出决定。建议你们业主依法向辖区街道办事处提出召开业主大会、选举成立业主委员会的书面正式申请。

问题16、请问小产权可以成立业主委员会吗？

小产权房不可以成立业委会。可以由原农村集体经济组织继受单位作为责任主体，参照《深圳经济特区物业管理条例》及相关规定，成立物业管理自治机构。

问题17、军产房为什么不可以成立自己的业主委员会？

《深圳经济特区物业管理条例》十四条及十五条规定，只有业主依法享有选举成立业主委员会的权利。军产房住户无不动产权属证书，不是业主即无法享有选举成立业主委员会的权利。

问题18、房企进小区同业主签旧改协议合法吗？第二，业委会会有工资吗？

市民问的旧改是指城市更新，已告知相关政策请咨询市城市更新和土地整备局。

（物业处）2021年4月21日上午11:35电话回复市民，市民表示满意。回复内容：《深圳经济特区物业管理条例》第四十三条规定，业主委员会委员不领取劳动报酬。业主大会可以根据业主委员会委员的工作情况，决定给予其适当津贴。因此，是否给予津贴以及津贴的标准，由业主大会作出决定。

问题19、我是香蜜新村的业主，我们小区没有业委会，望政府推动，成立，为盼。

1.《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条规定，选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员是由业主大会会议作出决定。因此成立业主委员会是由业主大会决定，不是住建部门决定。

2.建议你们小区业主依据《条例》相关规定向街道办提出召开业主大会、选举成立业主委员会的书面申请。

问题20、我们小区物业服务企业少上缴2个月的维修资金。

已于2021年4月21日电话致电答复市民，市民表示满意。1.对于其个案维修资金补交问题，建议其向区局反馈；2.对于日常维修资金交存方式的制度设计问题，我局已于2019年赴供电局调研向终端用户收取电费的做法，后续在小区分户数据清理工作完成后，将认真研究，创新日常维修资金交存方式。

问题21、反映我们小区为业主配套的停车位被侵占及车位分配不公的问题。

佳华豪苑共有住户248户，商户41个，使用停车位280个，目前停放车辆280辆，目前处于饱和期，有部门业主排队等候。该女士反映的问题前期区住建局和街道办已介入协调，街道办已要求物业服务中心积极与佳华商场沟通协调，希望让出地面20个车位给佳华豪苑小区业主停放，此事正在推进中，佳华商场内部正在商讨是否同意服务中心提出的让出停车方案，由物业服务中心持续跟进处理结果。

问题22、我们小区有几个坑没有及时填平，要是台风雨季来临容易积水蚊虫，希望督促物业管理处尽快填平。

建议联系物业公司或业委会，市民接受。

问题23、请问新修订的《深圳经济特区物业管理条例》何时才能出台？

2021年4月21日15:52电话告知市民。1.新修订的《深圳经济特区物业管理条例》（自2020年3月1日起施行，以下简称《条例》）配套文件之一的《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）目前正在做报请市政府审议的相关工作，后续将按规定程序尽快发布。届时，请关注深圳市住房和建设局官网或深圳市物业管理公众号，获取相关文件的正式版本。

2.《条例》中对召开业主大会、选举业委会作了较为详细的规定，《指导规则》只是在《条例》的基础上调整并细化对业主组织的有关指导规定，在《指导规则》未正式实施前，具体可按照现行《条例》的相关条款执行。例如《条例》第二十条，筹备组由街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员和业主代表组成。以及二十二条规定，筹备组负责下列筹备工作：（一）确认并公示业主名单、业主人数和总投票权数；（二）确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题；（三）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；（四）确定首次业主大会会议表决规则；（五）确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单；（六）制定首届业主委员会选举办法等。此复。

问题24、很多公租房的位置都比较偏僻。

您好！根据《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号），我市将丰富保障性住房的筹集方式，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用，优化调整增量住房结构，盘活规范存量住房市场。您的意见建议我们已做记录，感谢您对我市住房保障工作的关心与支持！

问题25、我们小区没有办法成立业委会。

1.《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条规定，选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员是由业主大会会议作出决定。因此成立业主委员会是由业主大会决定。

2.建议你们小区业主依据《条例》相关规定向街道办提出召开业主大会、选举成立业主委员会的书面申请。

问题26、福田区园岭街道的八卦岭宿舍区什么时候启动棚改签约？

1、我市棚改工作由住建部门负责牵头。2、我市棚户区改造由各区政府主导，据向福田区了解，八卦岭宿舍区项目正在研究制定实施方案，目前尚未确定启动签约时间。

问题27、投诉玉律村物业公司乱收费。

物业公司依据《物业服务合同》，为小区提供物业服务，有权按合同约定收取物业服务费。至于物业费是由房东还是租户交纳，建议查阅租房时双方签订的房屋租赁合同，按合同执行相关约定。

问题28、宝安区松岗街道畔山御景花园成立业务会真是很难。

1.《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条规定，选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员是由业主大会会议作出决定。因此成立业主委员会是由业主大会决定，不是住建部门决定。

2.建议小区业主依据《条例》相关规定向街道办提出召开业主大会、选举成立业主委员会的书面申请。

问题29、反映本小区存在物业不作为和业委会违规跟物业签续聘等问题。

反映街道办不作为问题，依法向区政府反映。玻璃刮花问题属于侵权问题，建议通过司法途径解决。

问题30、小区物业公司账户问题。

根据《深圳经济特区物业管理条例》第六条和《信访条例》的“属地管理，分级负责，谁主管，谁负责”原则，请向福田区住房和建设局反映，该局电话:82917509，线上信访投诉渠道：福田区政府在线。

问题31、我是福田区梅山苑2期的住户，我们小区的地下停车场有很多人私装了汽车充电桩，这个符合消防安全吗？

已于2021年4月22日11:45致电市民。对于小区公共充电桩安全性问题，目前没有法规规定同意和禁止个人申请安装新能源汽车充电桩。对于小区私人充电桩安全性问题，建议可联系小区业委会或辖区街道办协商个人充电桩安全的管理规范、组织专业单位对个人充电桩进行安全性检查等事宜，经业主大会通过后执行。我市新能源汽车充电设施设备的监管工作由市发展改革委统筹协调，相关问题你可向发改部门反映。

问题32、公租房可否成立业委会？

《深圳经济特区物业管理条例》十四条及十五条规定，只有业主依法享有选举成立业主委员会的权利。关于公租房是否能成立“租委会”问题，建议向街道办或民政部门咨询。

问题33、南山区星海名城六期中间有一个水池，给蚊子提供产卵的温床。

1.《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条规定，申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业用途是由业主大会会议作出决定。将水池改成花圃，建议通过业主大会作出决定。

2.《条例》第二十五条规定，选聘、续聘、解聘物业服务企业由业主大会会议作出决定；第五十六条规定，除业主大会决定继续聘用原物业服务企业之外，住宅物业管理区域业主大会选聘物业服务企业应当公开招标。业主要求换物业公司，那应该提议召开业主大会会议，通过业主大会表决是否续聘、解聘现有物业服务企业。

问题34、福田区梅林路金丰花园加装电梯无法推进，小区结构受近期附近地下工程影响有变形，存在安全隐患。

经了解，金丰花园尚未取得合法产权，按照现行政策无法申请加装电梯；关于房屋结构安全问题，经福田住建局现场检查发现距金丰花园2栋30m处为混凝土挡墙施工，目前挡墙已完工，准备回填土，该建筑物目前不存在即时倒塌危险。已告知业主，如担心结构存在安全隐患，可委托专业鉴定机构进行鉴定。市民表示满意。

问题35、我们小区业委会不为业主办实事。

据了解市民所在的小区业委会将于6月份到期，根据《深圳经济特区物业管理条例》第四十二条规定，业主委员会任期届满六个月前，街道办事处应当成立由业主代表和街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会派员组成的业主委员会换届小组。有关业主委员会换届小组的组成人员、组成人数、业主代表产生方式、组长担任、工作内容、如何决议以及业主委员会候选人的资格条件、选举程序、产生办法等事宜均可参照首次业主大会会议筹备组、首届业主委员会选举的有关规定执行。具体请查阅《条例》第三章业主和业主组织中的相关条款。